公司简介

合作方三亚荣德实业发展有限责任公司（以下简称荣德公司），1997年1月注册，两个股东分别为容生幸、林由勇（以下简称甲方），公司专门为该项目成立，无任何外债，公司下有两处固定资产。

项目位于海南省三亚市解放路1175号，面积总共为46.5亩，里面有四家企业，除荣德公司占三分之一土地外，另外三家企业为三亚市国资委下属的企业，分别为：三亚市水泥制品厂、三亚市第二糖烟酒公司、三亚市第三农贸市场。四家企业在市政府国资委组织下，已经分别与荣德公司签订了合作书，政府已经下文明确由荣德公司主导第三农贸市场及周边区域旧城改造项目。

甲方于2008年开始运作该项目，前后给政府去文近百份，政府来文和下文也近百份，做了大量细致复杂和耗钱耗时的前期工作。目前，在政府主导下该项目已经完成：摸底调查及征收成本测算、制订征收方案并征求意见、下达征收通知（征收决定）并发布公告等前期所有工作。甲方自己主导下该项目已完成：制作环境影响报告上报并得到批复同意、项目分区图设计制作上报并得到批复同意、总规方案设计上报并得到批复同意、与政府签订补偿方案及修订方案并于2016年重新得到批复同意、规划容积率报批并已核定、土地取得方式及价款给付标准明确、土地补偿条件公示等等工作。

    该项目用土为30997平方米，约46.5亩，容积率 ≤5，建筑密度≥26（60%），绿地率≤28%，限高100米。总建筑面积20.4万平方米，计容面积15.4万平方米（其中商业面约5.4万平方米，住宅面积约10万平方米）。地下室约5万平方米。

    拆迁和安置约7.9万平方米：实际就地安置6.19万平方米。实际可销售面积：商业4.52万平方米，住宅3.91万平方米。

    其中：

①就地安置住宅约6.9万平方米。其中公司自有资产约8100平方米，实际赔偿6.09万平方米。

 ②商铺补偿面积约1万平方米。其中公司自有铺面资产约1200平方米，实际赔铺面0.88万平方米。

    公司另外有二处资产，一处是本项目临街铺面约1191.71平方米，另一处在三亚湾路一线海景房建筑面积17850.0平方米(其中公摊7946.48平方米)，实际使用面积6641.64平方米。

   按原甲方与政府签订的拆迁补偿协议，给政府上交约1个亿的保证金，1.5亿拆迁安置费，即可启动拆迁。

项目成本测算

    1、交1个亿的拆迁保证金。（该保证金与政府的协议约定，可分批全部退回公司。）

    2、收购甲方公司股权、项目及固定资产2.8亿。（不含税）

    3、补交土地出让金约1.3亿，按协议政府返还50%，实际补交0.65亿。

    4、拆迁奖励费约0.1亿。

    5、项目拆迁及异地安置费约1.5亿。

    6、项目拆迁及、异地安置费及场地平整，公司运营费约0.5亿。

    7、项目总投资：19.35亿（5.4+0.65+12.3+1）

 ①前期投入：收购成本约2.8亿+拆迁保证金1亿（退回）+拆迁及异地安置费1.5亿+违建拆迁奖励费约0.1亿＝5.4亿。

 ②公司运营费约0.5亿；

 ③补交土地出让金约0.65亿 

    折合成土地成本楼面价：按可销售面积约6700元／平方米。按建设面积约2700元／平方米。

 ④建安成本：20.5万平方米×6000元／平方米＝12.3亿  ⑤税费：约0.5亿

    上述部份成本中约5亿冲抵土地出让金，成本超过出让金政府不补偿，低过出让金企业补差价。（就是说含土地总成本不会超过上述成本）

8、项目总收入： 约48.85亿

   ①商业：5.4万平方米—赔偿0.88万平方米＝4.52万平方米×6万元／平方米＝27.12亿

   ②住宅：10平方米—赔偿6.09万平方米＝3.91万平方米×3万元／平方米＝11.73亿

   ③地下负一层商场2.5万平方米×3万元／平方米＝7.5亿

   ④地下室：1000个×15万元／个＝1.5亿

   ⑤收回拆迁保证金：1.0亿

9、项目总利润：29.50亿(48.85亿— 19.35亿)，回报率约152%。

另外两处固定资产，按现价估值约值2个亿

资金需求

    项目交期6个月内需要资金：5.7亿

①项目转让费：2.8亿           

② 给政府交保证金：1亿     

③给政府交拆迁补偿款：1.5亿

④公司前期及运营费用：０.2亿   

⑤拆迁奖励费: ０.1亿        

⑥其他未知开支：０.1亿